Szukasz miejsca, które mógłbyś nazwać domem dla swojej restauracji, firmy lub sklepu? Być może zainteresuje Cię lokal znajdujący się w budynku mieszkalnym, który został powołany jako wspólnota mieszkaniowa. Warto poznać szczegóły prowadzenia działalności gospodarczej w takich miejscach.
Wolność gospodarcza we wspólnocie
Na prowadzenie działalności w lokalach użytkowych należących do wspólnoty nie musimy uzyskiwać zgody przyszłych sąsiadów. Właściciele nie mogą zapobiec zmianie sposobu użytkowania lokalu należącego do członka lub wspólnoty. Jeśli kupimy nieruchomość, w której kiedyś był sklep i postanowimy otworzyć tam kawiarnię, wspólnota nie może ingerować w nasze decyzje ani zabronić prowadzenia działalności w lokalu. Nie może też podejmować decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej. Czasem jednak nawet to może wystarczyć, by powstrzymać nasze plany, jeśli jest opór ze strony najemców.
Jakie rzeczy są potrzebne, aby uzyskać zgodę wspólnoty?
Jeśli planujemy przebudowę naszego lokalu lub ingerencję w część wspólną budynku, lokatorzy muszą wyrazić swoją opinię. Tak jest np. w przypadku, gdy zamierzamy przebudować kominy lub wentylację w lokalu gastronomicznym, albo gdy chcemy stworzyć dodatkowe wejście do naszego lokalu na pierwszym piętrze w ścianie zewnętrznej.
Ważne jest, aby sprawdzić, czy grunt przylegający do Twojego lokalu użytkowego na pierwszym piętrze jest własnością gminy, miasta, czy wspólnoty. Pozwoli to określić, do kogo powinniśmy wystąpić o zgodę na zajęcie terenu pod np. ogródek gastronomiczny, czy stoisko z warzywami.
Jeśli zamierzamy umieścić na budynku baner reklamowy lub sprzedawać alkohol, musimy uzyskać zgodę wspólnoty. Pisemną zgodę lokatorów należy dołączyć do złożonego w urzędzie miasta wniosku o wydanie zezwolenia na sprzedaż alkoholu.
Koszty zgody dla wspólnoty mieszkaniowej
Wszystkie te zamierzenia muszą zostać zatwierdzone przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Wówczas przedstawią oni projekt uchwały dla wszystkich właścicieli lokali. Głosowanie może odbyć się na najbliższym zebraniu wspólnoty lub indywidualnie. Decyduje nie bezwzględna większość właścicieli, ale większość udziałów związanych z daną nieruchomością. Właściciel mieszkania o powierzchni 100 metrów kwadratowych ma tyle samo udziałów, co dwóch właścicieli o powierzchni 50 metrów kwadratowych.
Albo zgoda wspólnoty może być płatna, albo bezpłatna. Szanse na to drugie są nikłe, ponieważ wspólnoty szukają każdej okazji, aby pokryć swoje miesięczne wydatki i odłożyć pieniądze na remonty. Możemy negocjować stawkę, aby uzyskać zgodę wspólnoty na nasze plany.
Uważaj: twój czynsz może wzrosnąć
Stając się właścicielami lokalu we wspólnocie mieszkaniowej jesteśmy zobowiązani do uiszczania miesięcznych opłat eksploatacyjnych. Są to koszty zarządzania nieruchomością wspólną. Obejmują one wydatki na naprawy i bieżącą konserwację, opłaty za dostarczenie mediów do części wspólnych (np. światła na klatkach schodowych), opłaty za korzystanie z anteny i windy wspólnotowej, ubezpieczenia i podatki.
Koszty te są zazwyczaj pokrywane z zaliczek, które są zatwierdzane na corocznym zebraniu. Są one zależne od naszego udziału w nieruchomości wspólnej, a konkretnie od metrażu kwadratowego, w którym mieszkamy. Jeśli jednak właściciele lokali użytkowych korzystają z tych lokali w sposób uzasadniony, mogą przegłosować zwiększenie swoich obciążeń. Nie mogą jednak zrobić tego samowolnie.
Musi ono zostać opłacone poprzez wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Jeśli lokator płaci więcej za to, że ma włączone światło, a światło włącza się częściej, to może żądać od Ciebie większego udziału w kosztach utrzymania budynku. O ile wspólnota nie pokaże Ci wyliczeń, możesz zaskarżyć podwyżkę zaliczek do sądu. To najprawdopodobniej spowoduje jej uchylenie.
